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历经11年终上市,首期业绩亏损,福晟国际(00627)资金困局待解

2018年6月22日 14:09:03

本文来自“蓝鲸财经”,作者为张明明,原标题为《历经11年上市首期业绩亏损,福晟集团资金困局待解》,文中观点不代表智通财经观点。

对于中小房企而言,公司发展的里程碑之一便是成功登陆上市平台,以期插上资本的翅膀实现蜕变,福晟集团自然也不例外。在走过了长达11年的上市路后,去年12月,福晟集团通过反向收购佑威国际正式借壳登陆港交所,并更名为福晟国际(00627)。

但在历经11年的上市长跑后,福晟国际交出的第一份成绩单却有些差强人意。6月15日,福晟国际发布年报显示,过去一年来,福晟国际业绩由盈转亏,公司拥有人应占亏损为46.26亿元。对于初涉港交所的福晟国际而言,如此业绩似乎并不能让人满意,而背后的缘由又与母公司福晟集团的发展规划不无关联。

另外界好奇的是,在福晟国际身陷业绩亏损之时,身负千万土储的福晟集团为何没能对上市公司以资源协助?而在经历了去年的大举拿地后,福晟集团又遇到了什么样的发展挑战?

上市首期业绩亏损,激进拿地后遗症显现

福晟集团的成长史可以用一篇“镇长下海记”来讲述。1993年,时龄30岁的潘伟明辞任了时下最光彩的职业广东从化镇镇长,选择下海经商,投身于地产事业。11年之后,2004年,一家位于福州的房企福晟集团正式成立。而在06年宣布上市的又一个11年之后,旗下上市公司福晟国际正式诞生,但这条上市之路却有些一波三折。

在福晟集团冲击上市大门的历程中,曾多次被拒之于门外,一次是因为2008年金融危机而宣告中止,2014年福晟集团再次启动香港借壳上市,但上市进展却被多次延期,后于2017年底,福晟集团通过反向收购上市公司佑威国际,最终实现借壳上市,并更名为福晟国际。

但其曲折上市之后交出的第一份业绩,却走上由盈转亏的局面。年报显示,截至2018年3月31日,福晟国际的年度业绩收入为5.535亿元,同比减少8.14%,下滑势头明显。公司拥有人应占亏损约为46.26亿元,2017年年度溢利为0.54亿元;公司拥有人应占每股基本亏损为59.64分,2017年为每股基本盈利0.84分。

事实上,福晟国际的业绩不佳与其上市之初所持有的资产情况密切相关。在上市前进行资产注入时,福晟集团并未将其核心资产导入,而仅仅是把位于湖南省长沙市的6物业项目,作价15.11亿港元进行出售,但从该六项资产的业绩情况来看,并不足以支撑福晟国际业绩向好发展。

查询的公告显示,2014-2017年4月30日止,上述物业实现的营业收入分别为11.38亿元、9.43亿元、7.68亿、1.37亿元,营收逐年下降的趋势明显。

通常而言,上市公司在发展过程中,集团母公司会将自身大量优质资源注入上市平台,助力上市公司发展。但种种迹象表明,福晟国际并没有享受到母公司福晟集团的优渥待遇。

西南证券董事张刚表示,这可能是集团进行资产运作的一种方式。“一方面压低上市公司股价,另一方面做大集团公司资产,未来再将这部分资产进行资源导入,以获得上市公司股价的提升。”不过,他强调,“这种操作风险较大,也会降低中小股东的收益。”

除了福晟集团对上市公司布局令外界一头雾水之外,福晟集团自身的激进式拿地策略也值得商榷。过去一年来,福晟集团通过并购取得超过2651亿土地货值,新增土地货值3199.4亿元,与其去年396.2亿元销售金额对比,土储货值高达销售额8.08倍。根据克而瑞统计显示,2017年福晟共新增土地建筑面积1786.9万平方米。

但甲之蜜糖乙之砒霜,在龙头房企对收并购市场慎之又慎的年份里,福晟通过收并购获得的大量土储或将为其埋下一颗隐形炸弹。

根据2018年最新债券公告显示,最近三年及一期末,发行人存货账面价值分别为 200.7亿、182.1亿、206.5亿和 302.8亿,占流动资产的比例分别为 65.72%、56.26%、53.39%和 61.22%,存货比例不断攀升。

在其大量的新增存货之下,福晟集团的存货周转率明显放缓。债券公告显示,2016年,福晟集团的存货周转率达1.14,处于合理存货变现水平,而2017年1-9月,则大幅下降至0.6,这个数据对比TOP20房企的周转率来看,则明显偏低。克而瑞数据显示,2017年销售额TOP20房企平均存货周转率为1.2,与2016年相较同比上升16 %,其中仅有4家房企周转率略微下降。

值得注意的是,从福晟的土储结构来看,其存货周转面临的风险便愈加令人担忧。公开资料显示,福晟集团在土储结构上制定了“一二线城市土地储备不低于 80%,三四线城市土地储备不高于20%”的策略,但在如今一二线市场纷纷限购限售下, 如何加大存货周转将成为福晟集团不小的难题。

现金流持续为负,福晟集团资金之困待解

伴随着福晟国际业绩下滑,福晟集团大举拿地的后遗症——资金困局也逐渐浮出水面。

据2018年公司债券募集说明书显示,最近三年及一期,福晟集团经营活动产生的现金流量净额分别为-23.43亿元、3.22亿元、-42.18亿元和-28.02亿元,且最近一年及一期现金流量净额持续为负值。同时,最近三年及一期末,福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元,有息负债规模增幅较大。

对于这一资金紧张的局面,今年初,福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁郭国强提出了今年“囤钱比囤地更重要”的发展目标。“如何找钱”成为福晟集团今年发展的主命题。然而,在今年融资趋紧的形势之下,福晟集团想要解决这个难题并非易事。

据同策机构数据显示,2018年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额共计451.17亿元,环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低,融资情况不容乐观。同策研究院研究员陈朦朦分析认为,房企资金将面临严峻考验,境内外融资难度均加大。

广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示,“自2016年四季度以来,房企融资渠道开始持续收紧,开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧,尤其是2018年4月27日资管新规落地,表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。”

针对以上种种困境该如何化解?蓝鲸房产向福晟集团发去采访函,截至发稿前暂未收到回复。

调控大势之下,地产融资趋紧已成为新常态,在房企规模化发展的今天,留给福晟集团的时间还有多少?显然,对于福晟集团而言,完成上市只是一个起点,登陆港交所之后是否能迎风而起才是真正的考验。

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